マンション 賃貸 部屋探し コツ

失敗しない部屋探し

 

人の生活には、衣・食・住が欠かせません
このうち「住」とは、言うまでもなく住まいのことですが、人の生活に絶対に欠かせない住まいについて、学校や社会に出てから学んだことのある人は、専門職に就いた場合以外にはほとんどいないと思います。

 

たしかに、部屋探しや引っ越しの機会は、人生で頻繁にあることではないので、しっかり学ぶ必要はないかもしれません。
が、ひとたび部屋を借りるとなれば、数十万円という大きなお金が動くことは事実です。
契約時には、敷金・礼金・初期家賃などのお金が一括で必要になりますし、入居後は家賃として毎月一定額を払い続けなければなりません。

 

それだけの大金を支払っているにもかかわらず、住み始めた途端に「失敗した」あるいは「早く引っ越したい」などと不満に感じている人が少なくないのです。
これは、賃貸不動産についての知識がないままに、自分の住む部屋を決めてしまった、もっと言えば、不動崖会社から言われるままに決めてしまった結果といえるでしょう。

 

もちろん、世の中には良心的な不動産屋さんや営業マンに出会ったことで、十分満足いく部屋探しができた人もたくさんいます。
行き当たりばったりで部屋探しをしても、親身になって家を探してくれる不動産業者に出会える可能性だってあるでしょう。

 

その一方で、残念ながらいろんな意味でひどい不動産屋や営業マンが存在しているのも事実です。
仮に、あなたが何の知識をもたずに部屋探しをしたなら、自分がどういう会社(担当者)に当たるかは運次第になってしまうのです。

 

これからの生活の拠点を探す重要な場面で、運頼みというのはいささか心もとないことですよね?
このサイトでは、あなたが部屋探しをする際に、運に頼らず確実に成功させるための知識や情報を紹介しています。

 

もちろん、誰もが100%希望通りの部屋に住めるわけではないでしょうが、それでも一度契約したら後悔せずに、それなりに納得できるレべルの部屋を見つけられる一助になれば幸いです。

 

物件の選び方

 

早速ですが、あなたは部屋を探す際に、自分の希望条件を決めていますか?
と質問すると、「もちろん!」とか「当たり前でしょ!」と考える人が多いでしょう。

 

でも中には、「あまり条件をつけない方が良い物件が見つかりそう」と考えている人もいるのでは?
しかし実際には、不動産会社としては、あまりに条件が無さ過ぎても物件を紹介しづらいのです。

 

たとえば、東京都内の物件を探すとします。
そのとき仮に、「渋谷まで30分以内で通える物件」という条件を出したとして、それ以外の希望条件が提示されなければ、物件所在の該当エリアは東京都23区はもちろん、東京都下から神奈川方面、埼玉方面にまで広がってしまいます。

 

そうなるとさすがに、いくら優秀な営業マンでも的確な物件を紹介しようがなくなってしまいます。
そして、不動産屋さんが物件を紹介しにくいということは、あなたが良い物件に出会う確率が低くなるということに繋がってしまうのです。

 

だからといって、理想が高すぎるのも問題なのですが、やはり部屋探しにおいて「これだけは外せない」いくつかのポイントを用意しておくことは大切です。

 

下記に、希望物件の決め方ポイントを記しておきますので、部屋探しを始める前に自分なりに希望条件をまとめてみてください。

 

希望条件を具体的に書き出す

まず、自分の感覚で、「家賃はいくら以下」とか「間取りは何部屋ほしい」などといった具体的な基準を設定してください。

 

たとえば、
・家賃は月8万円まで
・物件から最寄り駅まで徒歩10分以内
・会社や学校まで30分以内
・間取りは1Kで部屋の広さは20u以上
・東急東横線沿線の「渋谷駅」から「都立大学駅」までの間
・建物の築年数にはこだわらない
といった具合です。

 

上記はあくまでも一例なので、もちろんこの他の条件を加えてもかまいません。

 

希望条件に優先順位を付ける

さて次に、列挙した自分の希望条件それぞれに優先順位をつけてます。
特に、「ここだけは譲れない」という条件を1、2点決めてください。
それを提示することで、不動産屋さんが紹介物件を絞込みやすくなりますし、逆に不動産屋さんの言いなりになってしまって後で後悔するリスクが少なくなります。

 

続いて、残りの条件についても順位付けしていき、部屋探しの際に提案を受けた物件について当てはめて、自分の選択基準にしてください。
このようにすれば、不動産屋さんから紹介される複数の物件の中から、最も自分に適した物件を選ぶことができるはずです。

 

なるべく早く部屋探しを始める

特に引っ越し時期にこだわらず、時間をかけてじっくり部屋を探すことができるのなら、自分の希望条件にマッチする物件を気長に待つこともできるかもしれません。
が、多くの場合、
・急な転勤が決まり、すぐにでも部屋を契約したい
・進学や就職が決まり地方から上京するので、1日で物件を決めないといけない
などの理由で、ゆっくりと部屋探ししている時間がないというケースだと思います。

 

そういった場合、言い方は悪いかもしれませんが、不動産屋さんにとっては都合がよいお客さんということになります。
なぜなら、時間がないことにより、自分のお店で決めてもらえる可能性が高いからです。
しかも、よその土地から移り住む場合には、土地勘がないために、よくわからないまま紹介された物件で決めてしまい、後悔するケースが少なくありません。

 

なので、引っ越しすることが決まったら、いち早く部屋探しを始めてください。

 

そうは言っても、いろいろ忙しくて部屋探しまで手が回らないというなら、焦って物件を決めてしまわずに、引っ越し先では一時的にホテルやウイークリーマンションに滞在しながら部屋探しを行うのも一つの手段です。
当初一時的には余計な滞在費用がかかりますが、あせって物件契約して後悔することを考えれば損な投資ではないのでは?
さらに、仮の住居にに住むことで、そのエリアの土地勘も身につくので、より効率的に部屋探しができるはずです。

 

まわりの環境もしっかり調べる

実際に物件を下見するとなれば、誰でも建物の外観や室内はきちんと見ると思います。
・外観はキレイ?
・オートロックは付いてる?
・部屋の間取りは?設備は?
等々、チェックしたいところはたくさんありますよね。
もちろん、実際に住む建物チェックは最重要ですが、もう一つ見落としてはいけないのが、周辺環境です。

 

多くの人が希望条件に挙げる「駅ちか」、駅に近くて便利な物件は、その一方で騒音や治安面で注意が必要ですし、閑静な住宅街の物件では、防犯面の確認は欠かせません。

 

首都圏のターミナル駅から徒歩数分の物件では、昼間は人通りが少なくて落ち着きがある街だとしても、実は回りに飲食店が多く、夜になると騒音が気になるという例も少なくありません。
たとえば、飲食店や風俗店のネオンの明かりが部屋の中にまで射し込んでくる、とか、物件にほど近い場所に多くの黒塗りの高級車が停まっている物騒な事務所があるなどのケースだってあるんです。

 

また、駅から物件までの道のりに街灯が少なく、防犯面で気になる物件もけっこうあり、こういったところには女性は暮らしにくいでしょう。
あるいは、繁華街に近い物件では平日と休日の様子が一変することもあります。
せっかくの休日に部屋でゆっくりしたいと思っていても、人がたくさん集まるので煩さくてたまらない、という悩みの例もあります。

 

なので、部屋探しでは昼間の内見だけにとどまらず、最低でも昼夜2回物件の周辺状況を確認してください。
できれば平日、休日それぞれに駅から物件まで歩いて、通勤・通学路まわりの環境を見てから契約の最終判断することをオススメします。

 

何回もチェックできない場合、友人や先輩などエリア周辺に詳しい信頼できる知り合いがいるならカを借りましょう。
その地域の環境や治安、家賃相場などを教えてもらえば、自分で確認できなくても失敗を減らすことができます。

 

有利な時期を選んで部屋探しをする

部屋探しの理由が進学や就職の場合には無理かもしれませんが、できることなら引っ越し時期を繁忙期からずらしたいところです。

 

毎年1月中旬から3月下旬にかけては、新入生や新入社員が新生活の拠点を探しているため、不動産市場の最需要期です。
また、新年度を迎えるにあたり、転勤や転職などのために引っ越しが増えるのもこの時期です。

 

なので、この時期の賃貸不動産はは貸し手市場です。
ということはつまり、大家さんや不動産屋さんが最も強気になる時期だということ。

 

借り手が多いので家賃設定が高かったり、借り手が条件交渉しても受け付けてもらえなかったりと、借り手にとっては不利な時期になります。
当然、引っ越し業者さんも繁忙期なので、引っ越し料金だってディスカウントしてもらうことは難しいです。

 

逆に、借り手にとって有利な時期がいつかというと、5月中旬〜8月上旬です。
1月〜3月の最盛期を終えても、4月〜5月上旬までは学校や勤務先の事情で少し遅れて新居を探す人がいますし、繁忙期を過ぎてスグでは物件数が少なくなっているため、希望物件を探すには苦労するでしょう。

 

ただ、5月中旬以降は入居希望者が激減するため借り手市場となり、物件によっては借り手の希望に柔軟に受け入れてくれるようになります。
また、9月中旬〜12月も、世の中ではほとんど人の動きがないため、賃貸不動産の端境期です。

 

最近の日本では人口減少が止まらないと言われていますが、やはり繁忙期にはそれなりの人数が移動します。
やはり、借り手が有利に物件を探したり引っ越しを依頼するためには、できるだけ繁忙期を避けることが賢明だということです。

 

インターネット情報を最大限活用する

 

言うまでもないと思いますが、部屋探しの第一歩はインターネットを活用することです。
間違っても、いきなり不動産屋さんの店舗に飛び込んではいけません。
まずは、WEBサイトで、自分が希望するエリアの家賃相場を把握して、希望条件にあった物件を絞り込みましょう。
その上で、該当物件だけを内覧して新居を決定すれば、無駄な時間と行動を省くことができると同時に、訳もわからずに不動産屋さんにすすめられた物件を契約してしまうという失敗を避けることができます。

 

ただし、良い物件ほど早期に入居者が決まってしまうので、部屋探しは時間との戦いです。
てきれば毎日、複数の不動産サイトをチェックするのが理想ですが、数あるサイトのどれを見るか、また多くの物件情報からどれを選ぶか、考えただけでも大変そうですよね。
そこで、部屋探しの効率を上げるために、チェックすべきいくつかのサイトをご紹介します。

 

他社と情報を共有しない、大手賃貸不動産会社の自社サイトを見る

引っ越しまで時間がない、信頼置ける不動産会社に頼みたいというなら、賃貸に強みを持つ大手の不動産会社のサイトを利用してください。
資金力のある大手不動産会社は自社サイトに力を入れ、特に引つ越しシーズンにはテレビCMなどを増やしますので、社名を耳にしたことも多いかもしれません。

 

各社サイトの特徴は、総合情報サイトには掲載されないような、独自の物件情報が出ている点です。
複数あるサイトの中で何といってもオススメなのが、賃貸情報エイプル賃貸のお部屋探しミニミニです。
両サイトとも独自情報が充実しているので、他では見つからないお宝物件に出会える確率が高いと思います。
他に、アパマンショップや21styleなどもあります。

 

賃貸情報エイブル:
エイプルは、全国に直営・フランチャイズ合わせて800店舗以上ある賃貸専門の不動産会社です。
ここの特徴は、自社サイト運営注力型だということ。
つまり、掲載されている情報は、他社には出回っていない独自情報がほとんどです。
北海道など一部地域では情報力に弱みがありますが、その代わり首都圏における独自情報の多さは他の追随を許さないほど。
特に、東京近郊での部屋探しでは、必ず利用してほしいサイトの一つです。
→お部屋探しのエイブルで物件検索する

 

賃貸のお部屋探しミニミニ:
ミニミニもエイプル同様、独自情報が充実したサイトです。
エリアことに分社化しており、管理体制や営業スタイルが地域性に合わせて少し異なっているのが特徴といえるでしょう。
特に、東京ではファミリー向け物件よりも単身者向け物件を得意としている傾向があります。
もちろん、全国的に情報は一元化されているので安心して利用できます。
→お部屋探しの強い味方!ミニミニで物件検索する

 

無料で部屋探しを代行してくれるサイト

忙しくて部屋探しする時間がない・・・
サイトで検索したけれど、なかなか希望に合った部屋がみつからない・・・

 

というなら、あなたの代わりに無料で部屋探ししてくれる家AGENTというサイトを利用してみては?
新聞やテレビで紹介されているので、聞き覚えがあるかもしれませんね。

 

前述した通り、人気のある部屋は時間勝負、なるべく早くアクションを起こさないと、すぐに埋まってしまいます。

 

でも、時間がない、というなら、とにかくスグに部屋探しを依頼しちゃいましょう。
やり方は簡単!
サイト上で物件の希望条件を入力するだけで、経験豊富なコンシェルジュが希望通りの部屋を紹介してくれるから、無駄な時間や費用を使うことなく、効率的に部屋探しができます。
そういった意味では、時間があろうがなかろうが、最初からプロに任せてしまっても良いのかも。

 

もちろん、契約可能な物件だけを厳選して紹介してくれるから安心です。
また、紹介物件が気に入らなければ希望の部屋が見つかるまで、チャットでやり取りしながら何度でも探してくれるから、自分で動くより効率的?!
繰り返しになりますが、利用は無料なので安心して依頼できると思います。

 

探してもらった物件が気に入った場合には内見予約まで設定してもらえるので、あとは紹介された不動産会社と内覧〜契約までスムーズに進めることができます。
ただし、今のところ東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪・福岡エリアのみの対応なので注意してください。
→家AGENTで部屋探ししてもらう

 

.不動産会社と直接つながっているポータルサイト

仲介業者を限定せずに部屋探ししたいなら、不動産ポータルサイトを利用しましょう。
不動産業界の総合情報サイトとしてオススメは、(株)アットホームが運営しているat home webと、(財)不動産近代化流通センターが運営している不動産ジャパンです。
両サイトとも全国の不動産会社とつながっており、各社が直接物件情報を入力しているので、情報の鮮度や正確性が他のサイトよりも高いといわれていますので、賃貸市場に出回っている物件の確認や家賃相場を把握するのに便利です。
ただし、両サイトとも物件検索からアプローチするため、仲介する不動産会社を選ぶことは難しくなります。

 

at home web:
テレビCMでもおなじみのサイトです。
登録している不動産会社数が最も多いサイトで、賃貸住宅情報が充実し、また情報の更新も早くて正確です。
賃貸専門の不動産会社には自社サイトを運営していない業者も多く、そういった会社の多くがこのサイトに物件情報を登録しています。
サイトの中には、一般の人は閲覧できない不動産業者専用のべージもあり、それだけ情報の質が高いともいえます。
→at home webはこちら

 

不動産ジャパン:
政府系の財団法人が運営しているサイトなので、テレビCMなどで宣伝することがないため知名度は低いですが、情報更新の早さ・情報の確実性が高いため掘り出し物を見つけやすいです。
at home webを利用していない不動産会社の登録が多いようです。
→不動産ジャパンはこちら

 

情報企業か運営している不動産情報ポータルサイト

テレビCMなどでおなじみの、SUUMOやHOME’S、CHINTAIなどは、不動産会社ではなく情報企業が運営している不動産のポータルサイトです。
各不動産会社の案件を一覧に掲載してあるため物件状況を把握しやすい反面、独自情報はほとんどなく、サイト同士で情報が被っていることも多いです。

 

SUUMO賃貸:
情報企業の最大手企業リクルートが運営する不動産情報サイトです。
テレビCMやフリーペパーなどによって、知名度はNO.1でしょう。
ただ、どちらかというと賃貸物件よりも売買物件の情報に優れているようです。
→SUUMO賃貸はこちら

 

HOME’S:
大手情報企業ネクストが運営するHOME’Sは、全国の不動産会社が会員となり直接情報を管理しているので、物件情報の鮮度は高く、情報量が豊富なサイトです。
→HOME’Sはこちら

 

CHINTAI:
運営会社は(株)CHINTAIという、賃貸物件の空室情報提供サービス会社です。
現在では少なくなった情報誌を地域別に展開している強みを生かしたサイトで、「ネットでCHINTAI!」というフレーズのCMでもおなじみです。
その名の通り、賃貸専門サイトなので、物件検索がしやすい特徴があります。
→CHINTAIはこちら

 

自社ブランド物件を管理しているサイト

住宅提供会社が自社ブランドの物件を紹介しているサイトがあります。
一般物件よりも自社ブランド物件を中心に紹介しているので、当然情報には偏りがあり選択の幅は狭いですが、希望にピッタリと合った部屋が見つかることも?!
サイトの例としては、レオパレス21、いい部屋ネット、MAST-WEBなどがあります。
いずれも、テレビCMなどで耳にしたことがあるのでは?

 

レオパレス21:
ウィークリーやマンスリーなど短期入居物件に注力している点が最大の特徴です。
以前は会員制で、住み替え時の費用が安くなるシステムでしたが、現在は会員制は廃止され誰でもスグにレオパレスの賃貸物件を探すことができます。
短期入居契約の物件は、家具や電化製品が備え付けてあり、入居時の審査が比較的ゆるいので、仮住まいや長期出張などには利用しやすいと思います。
もちろん、ウィークリー・マンスリー物件以外にも、通常の賃貸契約物件も豊富に用意されています。
→レオパレス21はこちら

 

いい部屋ネット:
大東建託が運営している物件紹介サイトで、やはり自社ブランド物件を優先的に紹介しています。
子育て世代向けのファミリー用賃貸物件が多く、単身者向け物件は少ない印象です。
→いい部屋ネットはこちら

 

MAST-WEB:
大手ハウスメーカー積水ハウスの不動産部門である積和不動産グルーブが運営している賃貸住宅情報サイトです。
メインは積水ハウスが建てた物件で、一般の物件も多数掲載されていますが、やはり自社ブランド物件を前面に押し出しており、情報に偏りが感じられます。
→MAST-WEBはこちら

 

以上の他、住みたいエリアが既に決まっているなら、その地域に密着した不動産屋さんの自社サイトも参考になるでしょう。
中には、地元の大家さんと繋がりが強い、大手賃貸専門会社にはない独自情報を持つお店もあるかもしれません。
ただし、地元密着系の不動産屋さんも基本的にはat home webやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに登録していますので、どれだけ新鮮な情報を得られるかは、その時の運次第?!
最後に、Yahoo!不動産楽天不動産といった大手ポータルサイトの不動産情報ぺージについてですが、これらはリクルートやアットホームなど様々なサイトの情報を集約しているサイトです。
情報提供元サイトを一つ一つ見る手間が省けるというメリットがありますが、往々にして情報の鮮度は落ちています。
極端な例でいうと、Yahoo!不動産に掲載された時点で既に契約済ということもあるのです。
なので、大手ポータルサイトの不動産情報ぺージは、自分の希望条件の絞込みの参考にしたり家賃相場の把握に活用するくらいが良いでしょう。

 

家賃交渉はできる?

 

部屋探しをしていて、気に入った物件があったにもかかわらず、家賃が予算をオーバーしていて「もう少し安かったらここに決めるのに・・・」と思うことがあるでしょう。
そういったときに、スグにその部屋をあきらめますか?

 

一般的には、「もともと決まった家賃だから家賃交渉なんてできるわけがない」「家賃を下げてほしいなんて言ったら、入居を断られそう」と考えて、提示された金額で契約する、あるいは、もう少し安い物件で妥協する、といった人が多いかもしれません。

 

でも、実は家賃交渉が可能な場合もあるんです。
不動産屋さんに質問するのはタダなので、とりあえず「家賃は下がりませんか?」とぶつけてみましょう。

 

大家さん側とすれば、賃貸物件は入居者がいてナンボ、というところなので、入居前の段階で家賃交渉をする人を入居させないという大家さんは少ないです。
もちろん論外な要求は通らないでしょうが、ある程度は交渉に応じてもらえるはずです。

 

ただし、前述した通り、不動産の繁忙期には入居希望者が多いので値下げ希望が通りづらいかもしれませんが・・・。
それでも、口にださなければ家賃が下がることはありませんので、ダメ元で要望してみる価値はあります。

 

家賃交渉のテクニックとマナー

家賃交渉する際、上手に話を進めるために知っておくべきポイントをお伝えします。

 

家賃以外の条件とセットで交渉する

一般的に、賃貸物件を契約するときには家賃以外にもかかるお金があることが多いです。
たとえば、敷金、礼金など家賃以外に入居条件がある物件では、その条件をゆるめることと家賃を下げることをセットで交渉すると良いでしょう。

 

具体例としては、敷金、礼金それぞれ1ヶ月、家賃8万円の賃貸マンションを借りると想定した場合、礼金1ヶ月→0.5ヶ月、家賃8万円→7万8000円といった具合に要望してみます。
すると、家賃は値下げできないけれど礼金は0.5ヶ月でOKとか、礼金は1ヶ月家賃は7万8000円でOKなど、お願いした内の片方だけでも成功することがあるのです。

 

ただし、ここで一つ注意点が!
それは、欲張った交渉はしないということ。
ここで言う欲張りとは、あまりに行きすぎた値下げ交渉のこと。
たとえば、8万円の家賃を7万円にしてほしいとか、礼金ゼロ、家賃7万円にしてほしいなどというような過剰な要望はあなた自身の信用さえも失いかねないので、あくまでも常識の範囲での交渉にとどめてください。

 

値下げの希望が叶ったら必ず契約する

自分にとって有利な条件に変えるための交渉ですから、あなたの誠意を必ず見せておくべきです。

 

相手の立場になってみればわかると思いますが、「家賃が下がれば必ず契約します」と言われて交渉されるのと、「まだ決めていないけれど、家賃は下がりますか?」と言われるのでは、受け取り方がまったく違います。

 

なので、値下げの交渉をするときには、希望が通ったら契約する旨を伝えましよう。
そうすれば、不動産会社の営業マンも、延いては大家さんも、希望に応えたいという気持ちになる可能性は高まるはずです。

 

以上が家賃交渉する上での基本的なテクニックです。
ちなみに、物件が成約となり不動産屋さんが手にする仲介手数料は家賃と連動しているため、家賃交渉に消極的な営業マンもたくさんいることは覚えておきましょう。

 

次にマナーについてです。
いくら、借り手から貸し手への交渉といっても、そこは人同士の話合いなので、礼儀を忘れてはいけません。
せっかく値下げ交渉が成立したにもかかわらず、別の物件に平気で乗り換えたりすることは絶対にやめましょう。

 

前述した通り、希望が叶ったら契約する、逆に言えば、自分が絶対に住みたいと思った物件に限って家賃交渉するということを厳守することが大切です。

 

入居時に必要なお金

 

住む部屋が決定して契約となれば、家賃以外にもさまざまな費用がかかります。
そのうち一般的なものを表にまとめてみました。
物件によって必要なお金は異なりますが、どうして必要なのか疑問に思ったら必ず不動産屋さんに質問し、納得できないものがあれば交渉してみましょう。

費用

内 容

金額の目安

仲介手数料 賃貸住宅を借りるときに仲介した不動産屋に支払う手数料。 家賃の0.5〜1ヶ月分
敷金 入居後に起こりうる万一のことに備えるためのお金。地域によって保証金と呼ぶこともある。 家賃の1〜2ヶ月分が一般的(不要の場合、それ以上かかる場合もあり)
礼金 大家さんに支払う手数料。 家賃の1〜2ヶ月分が一般的(不要の場合もあり)
火災保険料 入居者が原因で起きた火災や水漏れ、またそれらの被害にあったときのために加入しておく保険料。 7500円〜1万5000円程度/年間
保証料 連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合にかかる。 家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月
鍵交換費 玄関の鍵を交換する費用。防犯面を考慮して、入居者が入れ替わるたびに入居者or大家さん負担で鍵を交換するため。 鍵の種類により1万円〜2万円程度(不要の場合もあり)
設備費 ガスや水道のメーターが共同の物件では、戸別の使用量がわからないため、平均的な使用量から計算した金額を毎月各入居者から徴収しまとめて納付しており、入居時にその前払い分を請求されることがある。他に、IT回線やCATVなどの設備使用量がかかる場合もある。 物件により異なる
消毒料 部屋を消毒するための費用。不要な場合もあるが、大手不動産業者が管理している物件では必要になることが多い。 物件により異なる
自治会費 物件が自治会に加入している場合に支払うことが多い。自治会活動が活発なエリアほどかかる可能性が高い。 物件により異なるが、毎月払いなら数百円、入居時一時払いなら数千円程度

上表はあくまでも目安です。物件によってこの他にも費用がかかることがあるので、契約前にしっかりと確認してください。

 

支払うお金の意味

・仲介手数料とは
そもそも仲介とは、不動産屋さんが大家さんと入居者とのあいだを取り持つこと。
仲介によって物件の賃貸借契約が成立した場合、不動産屋さんへの報酬として仲介手数料が発生します。

 

不動産屋さんが受け取れる仲介手数料の金額は、法律で家賃1ヶ月分(税別)と定められていますが、それは大家さんと入居者のどちらが支払うか、特に決まりはありません。物件によって、入居者が全額を支払うこともありますし、大家さん0.5ヶ月分、入居者0.5ヶ月分と半額ずつ負担することもあります。

 

・礼金とは
エリアによって異なりますが、首都圏では契約時に礼金が必要な物件がたくさんあります。
礼金の意味については諸説ありますが、住宅が不足していた時代に、家を貸してくれる大家さんに対するお礼の気持ちから発生し、東京を中心に慣習化したという説が有力です。それがいつの間にか、部屋を借りるときの必要経費の一つになっってしまったと考えられています。

 

そういった経緯を考慮すれば、住宅が飽和状態にある現代では礼金という慣習は似合わないのですが、最近ではその意味合いが変わりつつあり、大家さんが不動産屋さんに支払う賃貸募集の広告料としての意味合いが強くなっています。

 

つまり、礼金として家賃2ヶ月分を支払う賃貸物件なら、その内1ヶ月は大家さんが不動産屋さんに広告料として支払い大家さんの手元には1ヶ月分だけが残るということです。
この計算でいくと、礼金1ヶ月分の物件では、そのすべてが不動産屋さんに広告料として支払われ、礼金ゼロ物件では、大家さんの手持ちから不動産屋さんに広告料が支払われていることになります。
最近の住宅事情を考慮すれば、この先一部の人気エリアを除いては、だんだん礼金の慣習は減っていくと思われます。

 

・敷金とは
敷金はエリアによって、敷金と呼ばれたり保証金と呼ばれたりしています。
従前に比べれば、敷金ゼロという物件も増えつつありますが、まだまだ敷金(保証金)という慣例が主流です。

 

敷金とは、万が一賃貸住宅の入居者が家賃滞納をしたり、退去時の修繕費用のうち入居者負担分を支払わない場合などに充てられる預り金です。
ただし、家賃を滞納したらすぐに敷金を取り崩すわけではなく、あくまでも最後の手段として預けるお金なので、仮に当月の家賃の支払いが苦しいからといって、入居者側から「敷金を家賃に充てたい」と要求することはできません。
敷金を利用する具体的な場面としては、入居者や連帯保証人に支払い能力がなくり退去させられるとき、夜逃げなどで連絡がつかなくなったとき、といった非常時にのみです。

 

敷金は、あくまで預り金ですから、原則的には退去時に返ってくるお金ですが、現実には敷金から退去時の修繕費用を差し引いた残りが返金きれるのが一般的です。
以前は、預けた敷金がほとんど返ってこないということも多く、敷金返還をめぐるトラブルが多発して社会問題化したため、国土交通省のガイドラインを基に東京都が条例を制定したことで、状況が一変しました。
今では、この東京方式が裁判の判決にも採用されほど認知され、不動産業者の実務面でも、入居契約の時点で退去時の費用負担に関して、入居者にきちんと説明することが義務付けられています。

 

裁判所の判例を見ても、現在、首都圏では退去時の修繕費用のうちの大半が大家さん負担とされており、原則として入居者は故意、あるいは不注意で壊した箇所や、通常使用を超える部分の修繕についてのみ負担することが一般的になってきました。

 

また、関西圏や九州の一部地域などでは、敷引きという慣習があります。
前述した通り、保証金は敷金とほぼ同じ意味のお金ですが、そこに敷引きというシステムが加わることで、始めから退去時に一定額が差し引かれて返金されることになります。
たとえば契約条件に、「保証金20万円(敷引き15万円)」とあれば、どんなに部屋をきれいに使用したとしても15万円は無条件に返金されないということです。

 

物件の賃貸借契約では、礼金、敷金、保証金、敷引きなどの意味や役割をしっかり理解して、それぞれの金額、返金のある・なしをしっかりと確認してください。

 

・どうして火災保険に加入する必要かあるの?
最近では、世間の防災意識が高まったこともあり、賃貸物件の多くが入居時に火災保険に加人することになっています。
賃貸入居者用の火災保険は厳密に言うと、基本となる火災保険に借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険といった各種特約がセットされているケースが多く、火災はもちろん、漏水事故や盗難などもカバーできるものが増えています。

 

仮に、あなたの不注意で火災が発生したとしても、「重大なる過失」でない限り賠償責任は問われませんが、そもそも大家さんとの契約で、退去時の原状回復義務によってもとの状態に戻す義務があるため、結局修繕費用を負担しなければならなくなります。

 

一方、同じ建物に住む他人によって引き起こされた火災によって、あなたが延焼被害を受けた場合には誰にも弁償してもらえません。
自分の家財などは自分で守らなければならないのです。
このように、自分が原因で被害を出したときの原状回復や自分が被害を被った場合に備えて、火災保険に加入しておく必要があるのです。

 

もちろん、ほとんどの大家さんは建物自体に火災保険を掛けていると思いますが、大家さん用の火災保険では、入居者の家財までは守ってもらえませんし、原状回復費用は入居者負担になってしまうので、やはり入居者用の火災保険は必要なんです。

 

いずれにしても、一度部屋の賃貸借契約をしてしまえば支払いを断れないのが原則なので、必要な費用について疑問に思ったら必ず不動産屋さんに説明を求め、もしどうしても納得できないときには契約を見送ることが後日のトラブル回避につながると心得ましょう。

 

初期費用が安い物件もある?!

 

インターネットで部屋探しをしていると、お得感のある条件が付いた物件を見かけることがあります。
たとえば、礼金ゼロ、敷金ゼロ、フリーレント1ヶ月分の家賃無料引っ越し費用無料といった、一見お得に感じられる条件が付いた物件です。

 

引っ越しするにはお金がかかるので、誰もが1円でも節約したいと考えています。
そんなとき、「ゼロ」や「無料」という文字は魅力的ですよね。
でも、「無料(タダ)より高いものはない」ということわざもあるくらいですから、やはり何かカラクリがあるのでは?と疑う人も少なくないでしょう。

 

どうして「礼金ゼロ」「敷金ゼロ」の物件かあるのか

「礼金ゼロ」の物件は基本的に、立地や築年数のせいで条件が悪く、入居希望者が少ない物件、または競合物件が多いエリアの物件が対象になっていることが多いです。
なので、入居者をどうしても決めたい大家さんが、礼金分のお金を入居者に代わって負担して、広告料として不動産屋さんに支払っているケースも少なくありません。

 

賃貸人口が減少している時代に、入居者の初期費用が少なくて済むことから、礼金ゼロの物件は急速に普及してきました。
それに加えて、中には「敷金ゼロ」という物件までチラホラ。
やはり、入居者の募集に苦労している物件では、初期費用を優遇してまでも空室を埋めることに必死なんですね。

 

とはいえ、やはり大家さん側からすると、入居者募集の費用が増え、さらに「敷金ゼロ」となると、万一のときの預かり金もなくなり、不安が増えることになります。
そこで、「礼金ゼロ」「敷金ゼロ」の物件の場合、
・退去時のクリーニング費用など最低限は払ってもらうことを契約書に明記する
・万一のときは保証会社に肩代わりしてもらうため、入居者が保証会社を利用することを条件とする
・「保証金」などと名称を変えて、礼金や敷金の代わりのお金を入居者が支払う
といった方策がとられる場合があります。

 

注意すべきは「保証金」などと名称を変えて、結局は初期費用が下がらないケースです。
つまり、「礼金ゼロ」「敷金ゼロ」を売り文句にするためテクニックに騙されないことが大切です。

 

フリーレントのしくみとは

物件によっては、〇ヶ月フリーレントなどの条件が付いた部屋があります。
そもそもフリーレントとは、一定期間だけ家賃無料で部屋を借りられるシステムのこと。
一般的にフリーレント物件は、家賃が周辺相場よりやや割高なことが多いです。

 

それでも、フリーレント契約にすることで、長い目で見れぱ家賃が安くなつたのと同じ効果があったり、さらに入居者としては初期負担が軽くなるメリットもあります。
また、大家さんにとっても、家賃そのものを値下げせずに済み、入居音が決まりやすいというメリットがあります。

 

さらに、不動産屋さんにとっても、家賃を値下げしないほうが仲介手数料が多くなるためありがたいはずです。
つまり、フリーレントは関係する大家さん・仲介業者・入居者3者にとってメリットが大きい契約といえます。

 

ただし注意点として、フリーレント物件の多くは、契約期間について最低限入居を継続じなければ期間が設定されており、もし期間を待たずに退去した場合には違約金が発生します。

 

実際の部屋探しにおいてフリーレント物件を見つけたら、まずは契約期間を確認し、満了まで入居したときの家賃を計算してください。
その結果が周辺相場と同額かそれ以下であれば、お得なフリーレント物件だといえるでしょう。

 

なぜ「引越し費用無料」の物件かあるのか

信じられないかもしれませんが、世の中には、大家さんが引つ越し費用を負担するという物件があります。
当初は地方都市でちらほら見られた程度でしたが、最近では東京23区内でも引越し費用無料物件を目にするようになりました。

 

基本的に、引越し費用無料の物件は、入居者募集にかなり苦戦している物件だと思って間違いありません。
現実に、東京でこの方式を採用している物件は、まだまだ少数ですが、もし見かけても、できればその物件は避け別の物件を探したほうが賢明です。

 

→お部屋探しのエイブルで自分で探すならコチラ

 

→家AGENTでプロに部屋探ししてもらうならコチラ

 

ワケあリ物件とは

物件情報を閲覧していると、たまにエリア相場と比較して初期費用がスゴく安かったり、人気エリアなのに格安の家賃で入居できたりするものがあります。
そういった物件は「ワケあり物件」かもしれません。

 

「ワケあり」のワケの種類はさまざまですが、主に次のようなものが考えられます。

 

・その部屋で人が死んだ(孤独死、自殺・・・)
・その部屋で事件・事故があった
・その部屋がある建物自体に何か大きな問題があった
・物件の周辺に何か問題がある

 

不動産業界では、こうしたワケあり物件を「事故物件」と呼ぶこともあります。
建物の構造自体には問題がないものの、一般的に「知っていたら入居しなかった」とか「ちょっと住むには気持ちが悪い」と思うような、心理的な問題がある物件のことです。

 

このような場合、不動産屋さんには告知義務があります。
これはつまり、物件に関する過去の問題について、入居希望者に説明する義務があるということです。

 

ワケありの例を挙げると、例えば人が死んだ場合では、ある部屋で自殺が起きれば、その部屋は確実にワケあり物件となります。
それから、その部屋でだれかが自然死したまま長期間発見されず、白骨化していたような場合もワケあり物件となります。
ちなみに、ある部屋で人が急に倒れて搬送先で病死した場合には、ワケあり物件にはなりません。

 

事件・事故については、殺人事件があった部屋、監禁事件の現場になった部屋、世間を震撼させるような大きな事件を起こした犯人が住んでいた部屋などは、ワケあり物件と判断されます。
もっと言うと、大きな事件では、ニュース映像などで建物全体が放映されるため、特定の部屋だけでなく建物のすべてがワケあり物件扱いになることもあります。

 

それから、特に死者は出なくても過去に火災で半焼したことがある物件などは、建物全体がワケあり物件にあたります。

 

こういったワケあり物件は、通常貸し出す前にリフォームされるので、見た目はもちろん生活する上でもまったく問題ありません。
あくまでも、借りる人の気持ち次第ですので、「ワケ」が気にならないという人はお得に借りられることになります。

 

ただし、物件周辺の環境が「ワケ」である場合は、その環境は入居後も変えることはできないので、はじめから覚悟して借りる必要があるでしょう。

 

ワケあり物件を借りる・借りないはともかく、部屋探しをしていて、家賃や初期費用が極端に安い物件を見つけたら、とりあえずその原因が何なのかを不動産屋さんに確認してください。

 

入居のかたちはさまざま

 

一般的には、マンションを借りるとなれば複数年の契約を結ぶの普通ですが、実はそれ以外にもさまざまな賃貸借契約の形があります。

 

短期契約

たとえば、週または月単位で入居契約するウィークリー物件やマンスリー物件などは、短期間だけ滞在するのに便利な契約形態です。
これらの契約の形は、一時賃貸借契約またはホテル契約(宿泊契約)となることが多いようです。

 

賃貸物件では、契約の形が変わると、同じ物件でも家賃が異なることがあり、ウィークリー物件のように契約期間が極端に短い場合には、家賃は長期で借りる周辺相場より割高になります。

 

とは言うものの、ウィークリーあるいはマンスリー物件には、

 

・入居審査が甘いため、入居しやすい
・ホテルに泊まるより安い
・テレビやエアコンなどの家電、べッドやカーテンなどの家具、インターネットなどの設備が備え付けられている
・水道や電気・ガスなどのインフラを、利用届けや契約をしないで使える

 

といったメリットがあり、たとえ家賃が少々高くても、こうしたメリットを求める需要があるのです。
長期間の居住には向いていませんが、仕事で長めの出張するときや地方から受験のため上京するときなどの短期滞在には重宝しますし、とりあえず上京して落ち着いてから部屋探しをするにも持ってこいの契約形態です。

 

→レオパレス21でウィークリー・マンスリー物件を探す

 

シェアハウス

不特定多数(少数の場合もあり)の人々が共同生活を営むシェアハウスゲストハウスといった賃貸住宅も増えています。
シェアハウスもゲストハウスも、一つの建物(部屋)を複数人で共用するわけですが、賃貸住宅として利用するにはシェアハウスが一般的です。

 

シェアハウスは、一つの住宅(部屋)を複数の住人でシェアつまり共用する賃貸スタイルで、近頃では、住まいのランニングコストが節約できることも手伝って、幅広い層に人気を博しています。

 

元々は赤の他人どうしが顔を突き合わせ生活していくシェアハウスでは、同居人どうしが日々の食卓を囲んだり、食事づくりを分業したり、あるいはハウス内で交流イベントなどが行われたりして、住生活から人と人との新たな繋がりも生まれるという、人間関係の希薄さが問題となっている現代社会においては、ある意味理想的な暮らし方の一つです。

 

そして今では、女性限定や高齢者専門、あるいはシングルマザー向けなど、さまざまな特徴を持った物件も誕生し、ますます需要が高まりつつあります。

 

一方で、その居住形態から特に気をつけなければならない点もいくつかあるんです。
シェアハウスによくあるトラブルとしては、たとえば、

 

・女性同士で入居して、男性は部屋に入れないルールだったのに、一人が破った
・男女3人以上で入居していたら、メンバーのなかで男女関係の問題が起きた
・掃除や炊事の役割分担を守らない
・家賃の支払いなど、金銭の取り決めを守らない
・ライフスタイルの違いによるトラブルが絶えない
・入居しているメンバーの入れ替わりにより、取り決めたルールが守られない

 

などといったことが挙げられます。
さらに、シェアハウスは普及し始めたといっても、まだまだ特殊な賃貸物件なので、取り扱っている不動産屋さんも限られ、一般の賃貸住宅に比べれば、物件数は豊富とはいえません。
そのため、住みたいエリアに物件がないというケースも少なくないのです。

 

以上のように、シェアハウスやゲストハウスでは、家賃・光熱費などの一人あたりの生活費用負担は少なくなるものの、お金以外の物理的・精神的な負担が増えることもあるので、入居を検討する際には慎重に判断してください。

 

ルームシェア

どうしても複数人で生活費用を分担して暮らしたいというのなら、ルームシェアという方法もあります。
一見すると、シェアハウスと同じなんじゃ・・・と思うかもしれませんが、実際は全然別物の暮らし方といってよいでしょう。

 

もちろん、シェアハウスもルームシェアも、その名の通り「家」や「部屋」を分け合って暮らす賃貸形式なので、そういった意味では共通しているのですが、通常ルームシェアというのは、入居する複数人が、大家さんがルームシェアを許可している物件について、一つの契約を履行することになります。

 

これはつまり、みんなで生活する一部屋の家賃や光熱費を頭割りして支払う、ということで、金銭その他のトラブルは団体責任となります。

 

一方、シェアハウスでは、運営は責任を持つ事業者が行っており、住人の募集は管理会社等が行ない、賃貸借契約も入居する個人ごとに結ばれて、その結果他人どうしが複数人集まって共同生活することになります。

 

つまり、賃貸借契約の面では一人所帯の賃貸借契約と何ら変わりがなく、万が一家賃滞納などの金銭的なトラブルが発生した時も、原則的に仲介業者が間に入り、個人責任として契約に則った方法で解決することになります。

 

ルームシェアの暮らし方は人それぞれ異なります。
家賃を節約したいという事情で、一人暮らし向けの1Rマンションに2人で住みたいと考える人もいますし、ファミリー向け物件に兄弟や恋人・友人という関係の複数人で住みたいという人もいます。

 

そもそも、ルームシェアでは、大家さんが認めてくれるかどうかが重要になります。
1Rに二人で住みたい場合には、物件情報に「二人入居可」と書いてあるものを選べば問題はありません。
逆に、表示がなければ、通常二人入居は不可ということになります。
ただし、「どうしても友人とシェアして、この物件に住みたい」というようなときは、自ら不動産屋さんに相談してみることもできます。
その場合は、不動産屋さんを通して大家さんに交渉してもらい、大家さんが許可すればルームシェアが可能になります。

 

一方で、2DK、3DLDKなど元々複数人で住むための物件の場合は、複数人で入居すること自体は特に問題になりませんが、その関係性を問われることがあります。
中には、兄弟(姉妹)は可だが友人どうしは不可とか、婚約者は可だが恋人は不可など、細かいところにこだわる物件もあるので、やはり事前に不動産屋さん経由で確認する必要があります。

 

ルームシェアの場合、はじめから知っている人どうしが一緒に暮らすので、一見人間関係は心配なさそうですが、中には、初めは仲良く暮らしていくつもりだったのに、意見の食い違いのために友人関係の破局を迎えるほどのトラブルに発展することもありますので、お互いに「親しき仲にも礼儀あり」といった姿勢を忘れないことが大切になります。

 

→家AGENTでプロに希望通りの部屋を探ししてもらう